靠著貼近市場的靈活操作策略,從南到北一路擴張的台股營建市值王興富發,去年營收衝上524.98億元,成立20年來,公司市值已經翻了300倍,不但擠進台灣企業百強第85名,也是榜中唯一的建商,一手創立興富發的集團總裁鄭欽天,在農曆年前接受本刊專訪時發下豪語,許願10年內興富發要賺1千億元,同時晉升為亞洲10大開發商。「記得2000年4月1日,我擔任興富發的董事長,過程中股價曾一度只有1.5塊,一路走到今天屆滿20年(編按:興富發1999年上市),所有的努力,讓今天營收走到一個很圓滿的階段,感謝所有人一路的支持。」手腕靈活 強勢膽大敢衝元月17日晚間6點,興富發集團在大直典華席開200桌舉辦尾牙,2018年是興富發豐收年,再度蟬聯上市建商營收王、獵地王寶座,集團總裁鄭欽天滿是自豪與與喜悅,「一年的好成績不代表什麼,但我們已經連續5、6年維持高營收,未來我們將繼續賺更多利潤跟股東、同仁分享。」今年56歲、身為興富發創辦人的鄭欽天,從房屋仲介起家,在地產業界打滾近40年,從南到北蓋出3萬5千戶房子,事業版圖橫跨建設、百貨及飯店。農曆年前他在台北大直總部接受本刊專訪,人還沒走進辦公室,遠遠就聽到他洪亮的聲音,如同他帶領的興富發集團一樣充滿生命力。拿下台股營建市值王的興富發,去年市值衝上524.98億元,比起前年增加了6.38%,跟1999年興富發股票上市時相比,集團市值更翻漲300倍,也是本刊調查的百強企業唯一上榜建商,最新出爐的2018年集團營收更高達442.04億元,比2017年186.7億元的營收硬是成長了1.37倍,刷新營建股有史以來最高紀錄,前3季每股獲利達到4.37元。這4年台灣房市低檔盤整,建商同業們苦撐待變,興富發卻能繳出亮眼的成績單,主要歸功鄭欽天強勢的領導風格,及靈活商業操作手腕。在旁人眼中,鄭欽天能逆勢大賺的原因,就是他膽大、敢衝,行事作風快狠準,「只要經營的區域夠多,就可以克服景氣。」對於同業評論,鄭欽天用2句話點出興富發異軍突起的關鍵。分區降險 懂消費者需求因為房地產是非常在地化的產業,從取得土地、工程發包,到建照及執照的申請,每個縣市的眉角都不同,大多數建商都只專攻自己熟悉領域。但鄭欽天早從十幾年前就決定擴大戰場,將興富發的推案遍及全台,這也是他能從一個高雄小建商快速竄起,現在又能穩坐建商龍頭寶座的主因。「在台灣,很難靠單一區域、一個建案就產生很大的獲利。」他認為讓建案全台遍地開花,是分散風險及累積獲利的基本,「做房地產,不是只牽就一個地區,而一個企業要成長,經營的脈絡跟區域都要擴大。」鄭欽天說。除了擴大建案基礎之外,鄭欽天更隨時掌握消費者需求。他舉例,目前市場主力為自住型產品,「我們會評估平均每對夫妻的收入,在扣除育兒、生活支出後,他們能夠負擔的總價再來規劃產品。」本刊好奇問他:「也就是說,現在市場上流行豪宅,興富發就蓋豪宅,流行小宅就蓋小宅嗎?」鄭欽天一聽,馬上笑回:「對!就是這樣,什麼時機就做什麼產品。」土地滿手 看好今年房市但不只如此,根據業內人士觀察,興富發從購地、開發,到完成結案收錢,頂多只花3年的時間,周轉率相當快,「加上鄭欽天出清餘屋時毫不戀棧,不像很多建商因為捨不得而惜售。」同業佩服地說。其實,興富發不只是2018年的上市建商營收王,更是購地大戶,去年集團全台獵地金額超過200億元。土地滿手的鄭欽天,今年規劃的總推案量更高達500億元,比去年的300億元大增65%,推案火力集中在中南部,包括台中、台南及高雄都有上百億元、甚至200億元建案推出。目前興富發全台有多達36個建案銷售中心,隨時掌握營運狀況的鄭欽天,每天都看銷售報表,身處市場第一線的他,對本刊直言,大選過後的今年上半年到2020年下半年,將會是一波房屋銷售點。「報表看得很清楚,像最近高雄去化就滿快,其實高雄條件一直都很好,只是很久沒人去點那把火,而且過去10年中南部市中心都在蓋豪宅,首購族的需求沒有被滿足。」鄭欽天說。展望今年房市,鄭欽天不諱言地說:「要像過去一樣,買了樓想馬上賣的賺錢機會,可能很困難了。」但他認為今年是一個很好的買房機會,他向本刊解釋:「經過6、7年房市修正,缺錢地主的土地該賣都賣完了,剩下的你要他便宜賣也不可能,再看最近高雄市政府拍賣土地,價格都創新高,我認為這可能是一個翻轉點,地價打在L底,要破底很困難。」鄭欽天接著說,房子的成本(地價及造價)都在漲,越來越高的稅率,讓開發商不願意再蓋房子,房價也修正一波,「今年當然是買房子最好的時機點。」布局商辦 新重劃區推案除了住宅外,興富發看好台商回流帶動的辦公需求,也積極布局商辦,鄭欽天透露未來5年資產發展計畫,日後在新重劃區推出的開發案,將住宅結合辦公、社區百貨及飯店,興富發將扮演開發商與營運角色。「這開發案有4棟住宅、中間辦公大樓、旁邊一棟凱悅飯店,飯店可提供豪宅住戶更多服務,辦公大樓又為飯店帶來穩定人流,假設這區住宅行情每坪50萬元,飯店可幫它增值到70萬元,飯店成本就被吸收掉,但如果對面再有塊土地開社區百貨更好。」指著桌上高雄美術館旁開發案的模型,鄭欽天介紹得起勁。這樣的資產計畫,第一個案子將在高雄實現,另外興富發在金山有2塊共4千多坪土地,其一將開設凱悅溫泉飯店,其二則興建老人安養住宅,機能性的搭配不只可長期保留資產,更有利於房屋銷售。多角布局 衝刺亞洲版圖大專念土木工程的鄭欽天,畢業就從高雄北上擔任房屋仲介,接著回高雄創立代銷公司,很快就躍升為高雄第一大代銷,業界傳聞當時高雄一條路上所有建案都是鄭欽天代銷,他的邏輯是消費者從第一案走到第10案總會買一間,反正都是他的。1989年後,鄭欽天從代銷轉做營造,接著揮軍北上,1999年以宏巨建設名義掛牌上市,興富發集團也逐漸壯大。鄭欽天話匣子一開,就跟本刊聊了2個小時,從產業變化、軌道計畫、金融市場,再到政治局勢與國際趨勢無所不談。本刊問他年輕時,可曾想過未來事業會如此成功?他豪不猶豫就說:「一開始就想做到這種規模!」迎接下一個10年榮景,興富發朝多角化布局,鄭欽天發豪語,說自己要像年輕時一樣,為自己許個願,「未來10年,期許台灣社會能更加開放,整體經濟向上發展,興富發要賺進1千億元,同時晉升亞洲10大開發商!」更多鏡週刊報導【百強企業興富發】市值翻300倍 逆勢大賺原因曝光【百強企業興富發】今年是最好買房時機? 總裁算給你看【百強企業興富發】從蓋房子到開百貨、飯店 鄭欽天發豪語再賺千億


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